假买卖合同形式下的真融资担保协议——陈玲玲与益阳市鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请再审案


一、基本案情


　申请再审人(一审被告，反诉原告，二审上诉人)：陈玲玲，女，1964年3月22日出生，汉族，住浙江省温州市横河南45幢。


　被申请人(一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：益阳市鸿基房地产开发有限公司(以下简称鸿基公司)。住所地：湖南省益阳市秀峰路4号。


　2006年4月17日，甲方鸿基公司，乙方黄鹤延，丙方温州天高房产营销顾问有限公司(以下简称天高公司)签订了《玉鹿市场合作销售合同》(以下简称合作销售合同)，约定：第一条，合作标的物：位于益阳高新区鹿角园路北侧，属于商业用途，原称“玉鹿市场”，合作范围为合同标的物的D、E，F组团的一层营业用房，合计15000平方米(以下简称该项目)。第二条，合作期限及要求：由三方签署本合同起至该项目售完为止。第三条，甲方责任及权利：(一)甲方负责承担该项目的所有推广费用，包括展会、媒体广告、场地租金等相关费用，该费用至少不低于该项目总销售额的1%。(二)甲方负责与认购者签订《商品房预售合同》，并负责办理相关手续，包括银行按揭手续。(三)甲方必须按本合同第六条规定按时支付乙、丙方应得的报酬。第四条，乙方责任及权利：(一)乙方必须在三方签署本合同之日起计七天内按乙方要求，帮助甲方借贷到人民币500万元。(二)乙方负责收取该项目一切房款(包括银行按揭由银行打至甲方账户的款项)，并按每笔收取的(人民币)保留40%做甲方还借贷款本息与付乙、丙方的报酬，直至本息及乙、丙方的报酬付清为止，其余归甲方使用。第五条，丙方责任及权利：(一)丙方负责统筹安排及监督制作该项目的报章、电视或电台广告的设计及制作工作。 (二)负责该项目的销售工作。(三)筹备安排有关该项目在展销场地内的各种布置。(四)协助甲方签署“该项目”的任何临时购房合同与商品房预售合同，并协助乙方统一标准收取客户临时订金以及房款。甲乙双方负责派专人在当地执行监督。第六条，代理费与合作分成：(一)甲方同意丙方若成功销售该项目的成交价格达底价内，甲方按100元/平方米支付丙方合作代理费，如成交价格超出底价，甲方除支付丙方前述代理费外，超出底价的金额(即成交单价减去底价后，乘以成交面积)三方按3.5∶3∶3.5的比例分成，即甲方得35%，乙方得30%，丙方得35%，作为三方的合作分成(简称合作分成)，底价为2800元/平方米。(二)成功销售以甲方与客户签约并由客户支付首期房款后(首期款为总房款的50%)视为成交，成交后，甲方须按销售的总房款计算支付乙、丙方应得的代理费和“合作分成”。代理费与合作分成结算日为三方签订本合同后每月结算一次，每月20日为结算日。乙方所收的售房款先扣除乙方应得的30%报酬，丙方应得35%的报酬，其余的暂时保留至本合同结束时归甲方。甲方鸿基公司法定代表人黄咏波，乙方黄鹤延，丙方天高公司法定代表人张应联在合同上签名盖章。陈玲玲系黄鹤延同乡。上述合作销售合同签订后的第二天即2006年4月18日，鸿基公司与陈玲玲签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人陈玲玲购买鸿基公司益阳市鸿基汽车广场(即玉鹿市场)的门面，门面号为：E栋第一层第001－020、E栋第一层第021－034号、F栋第一层第001－034号，建筑面积为10008.54平方米，单价为每平方米500元，总金额为5004270元，一次性付清全部款项，合同至房产局备案后两天内付至鸿基公司指定账户内。出卖人鸿基公司应在2006年6月30日前将房屋交付买受人使用，如未能在合同约定的期限内交付使用，逾期不超过30日内的，自合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部房款，并按买受人已付房款的1%支付违约金。同时合同还约定了项目依据、房屋基本情况、面积确认及面积差异处理，付款方式及期限，合同双方的权利义务，等等。陈玲玲在三份合同上签名，所填写的身份证明为护照，号码为G03865106。鸿基公司在三份合同上签名盖章。当天，鸿基公司收到上述三份购房合同项下的购房款5004270元，并向陈玲玲出具了三张收取房款的收据，三份收据后面均注明“收黄鹤延代陈玲玲交购房款”。该三份合同均在益阳市房地产管理局登记备案。陈玲玲已交纳不动产税金275000元。2006年8月5日，鸿基公司举办益阳鸿基汽车广场长沙招商会，就益阳鸿基汽车广场D.E，F三幢的租售进行招商，陈玲玲、黄鹤延参加了招商会。


　2006年12月14日，鸿基公司向一审法院提起诉讼，称因急需资金向陈玲玲借款而签订了三份《商品房买卖合同》，双方签订的《商品房买卖合同》不是真实意思的表示，陈玲玲乘人之危购走门面，显失公平，请求依据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，撤销双方所签订的《商品房买卖合同》，由陈玲玲承担本案的诉讼费用。陈玲玲答辩并反诉称，双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效；鸿基公司应当按约定交付房屋，并承担违约责任，请求判令鸿基公司办理权属过户登记，承担违约金1030000元及本案的诉讼费用。一审法院根据鸿基公司财产保全申请，于2007年3月12日作出(2007)益法民二初字第2－1号民事裁定，查封益阳市鸿基汽车广场E栋001－034号门面和F栋全部门面。
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